Bon plan immobilier : achetez un plateau à rénover

Nicolas GAUTIERConseils achat et vente, Travaux, rénovation, home staging14 Comments

façade d'immeuble rénovée

Vous allez découvrir à travers cet article les avantages à acheter un appartement à rénover dans un immeuble à vendre à la découpe.

façade d'immeuble rénovée

Présentation de l’immeuble

Il s’agit d’un immeuble en pleine propriété situé devant la gare d’Angers, composé de 7 appartements, du studio au type 3 avec une cour privative, le tout sur cave enterrée. Une construction des années 1900, donc un véritable immeuble ancien avec murs en pierre d’ardoise, parquets en chênes et cheminées…

Nous avons acheté cet ensemble immobilier à une famille qui possédait cet immeuble depuis plusieurs générations et ne souhaitait plus s’occuper de sa gestion. C’est d’ailleurs souvent le cas dans la transaction d’immeuble de rapport, de nombreuses ventes ont lieu lors des successions.

Quand nous avons acheté cet immeuble, tous les appartements étaient vides depuis un certain temps déjà et étaient globalement en mauvais état.

 

De la promotion immobilière mais dans l’ancien

Nous avons signé l’acte authentique chez le notaire et sommes devenus propriétaires en décembre 2014. L’opération consistait à acheter le bâtiment complet, créer la copropriété tout en rénovant le clos et le couvert pour ensuite revendre les appartements à rénover aux clients finaux, des particuliers désirant acheter pour habiter ou mettre en location…

Cette opération s’est déroulée avec succès puisque nous avons vendus les sept appartements à rénover en moins d’un mois et sommes donc sous compromis de vente avec nos clients.

La rénovation du bien

Nous avons procédé aux travaux suivants sur l’immeuble :

  • Nettoyage de la cour privative et de l’entrée des communs
  • Ravalement du pignon côté rue
  • Vérification de la couverture et reprise des chenaux, des zingueries des chiens assis, création de puits de lumière sur le palier du dernier étage des communs et changement de fenêtres de toit (VELUX).
  • Création d’une nouvelle colonne électrique alimentant les appartements depuis la rue et création d’une nouvelle colonne montante d’eau en cuivre avec sous-compteurs individuels dans chaque appartement.
  • Création de la copropriété

L’ensemble de ces travaux nous a coûté environ 35 000€ TTC.

L’intérêt pour nos acheteurs

Avec cette formule, les clients finaux profitent d’avantages intéressants : un appartement à faible coût (en moyenne 1600€ le m²) dans une copropriété bien placée, refaite à neuf et avec peu de charges de copropriété.

Ils profitent aussi de faibles coûts de rénovation de leur appartement, notamment s’ils font les travaux eux-mêmes, et sont libres de créer un appartement qui leur correspond, tant au niveau de la distribution qu’au niveau des finitions…

Si vous aussi, vous avez été amené à rénover un appartement, pour l’habiter ou bien le louer, n’hésitez pas à commenter cet article et à nous faire partager votre expérience !

 

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14 Comments on “Bon plan immobilier : achetez un plateau à rénover”

  1. Remi

    Bonjour,

    Je suis votre blog avec attention, et je le trouve particulièrement clair et bien écrit.

    Concernant la vente en Plateau, ce mode de vente n’est pas décrit avec exactitude (légalement parlant), d’où ma question :

    A quel point de rénovation « s’arrête » le marchand de biens avant de revendre les appartements en plateaux ainsi découpés et/ou préparés ?

    En particulier, si les travaux extérieurs, de façade, de toiture, des réseaux et des parties communes sont évidemment à la charge de « l’aménageur », qu’en est-il des éléments suivants :
    – Démolition + évacuation internes des appartements (cloisons, anciens carrelages & parquets, etc…) ?
    – Isolation interne des appartements
    – Isolation thermique et phonique entre les appartements
    – poutres porteuses
    -etc…

    Ces derniers point peuvent changer significativement les coûts et in fine les prix de revente , mais je ne connais pas les prestations « habituelles » qu’attend une clientèle qui souhaite acheter en plateau.

    Cordialement,

    Rémi

  2. séné

    bonjour je suis entrain de voir pour un Appartement T1 de 20 m2 avec terrasse privative de 18 m2 à aménager prix du bien 57990 EU.
    Petite copropriété entièrement refaite de 9 lots avec faibles charges
    ( 300 € par an)
    Prévoir travaux (cuisine, SDB, électricité, plomberie)
    Les menuiseries et la porte d’entrée sont neuves.
    Honoraires agence inclus dans le prix de vente.
    sur Toulouse d’après l’agent immobilier il faut compté 10000 euro de travaux est ce que ça vaux le coup ou pas ou sinon quel sont les question qu’il faut posé a l’agent immobilier ?

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour,

      A première vu cela me semble être une bonne opportunité, le prix ne me choc pas (d’après les infos que tu donnes). Le prix des travaux que t’annonce l’agent immobilier me parait cohérent, peut être un peu léger si tu ne fais rien toi même…
      Penses à vérifier l’étanchéité de la terrasse, demande à lire le carnet d’entretien de l’immeuble (il te sera de toute façon donné pour le compromis de vente), si tu refait toute l’électricité et que tu passe en cuisine à induction pense à regarder l’état de la colonne électrique des communs, il ne faut pas qu’elle soit trop vieille (éviter les fils et disjoncteurs porcelaine).

      Bon achat!

  3. Benoit Bohn

    Bonjour,

    Je souhaiterai acheter un plateau de 110 m2. Est ce une obligation pour le marchand de bien de vendre un plateau raccordé aux réseau ou il n a pas d obligation?
    Je précise qu il s agit d une division d une maison (220m2 divisé en 2), donc c est déjà un logement.

    Dans l’ attente je vous souhaite un beau week end.

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour Benoit,

      Le vendeur n’est pas obligé de te vendre ton plateau « viabilisé » cependant pour que tout se déroule bien au niveau de la vente des deux plateaux et pour la future co-propriété il est préférable que ce soit lui qui fasse les démarches auprès des différents organismes et qu’il prenne en charge la création des différentes alimentations et évacuations pendant qu’il est toujours propriétaire de l’ensemble du bien.
      Cela ne vous empêche pas de signer un compromis de vente mais avec les conditions suspensives précédemment cités…
      Cet article pourra peut-être te renseigner sur le déroulement de la vente d’un immeuble à la découpe : http://www.devenir-proprietaires.fr/comment-decouper-vendre-immeuble/

      Cordialement,

      Nicolas

  4. serp

    Bonjour
    Quel budget faudrait il avoir si on veut acheter cet immeuble (tel que vous le vendez ainsi c’est à dire, en sachant qu’il faudra faire des travaux de réno derrière) à Angers.
    Merci

  5. Propriétaire immobilier à Nosy Be

    Très bonne idée d’investissement ! Bien vue !
    Moi j’ai commencé à acheter une résidence secondaire à Nosy Be, Madagascar. Je compte m’en servir comme résidence de vacances et le mettre en location à mon absence. Ce serait un premier moyen de gagner de l’argent tout en faisant des économies. À voir pour la suite…

  6. ani

    Bonjour!

    Je souhaite acheter une grande maison afin de la transformer en immeuble ,je désire les mettre en location et en vendre 2/3 pour pouvoir réinvestir cet argent dans un autre bien..mes questions sont les suivantes:
    -Suis je obliger de creer ûne copro?
    -dois je avertir la mairie?
    -pour la division d’électricité et d’eau comment procéder ?
    Merci pour votre retour et de votre blog très instructif 😉

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour Ani,

      A partir du moment ou vous vendez des lots dans ce qui est actuellement une maison, vous serez plusieurs copropriétaire donc vous devez effectivement créer une copropriété.

      Logiquement si vous divisez de la surface habitable déjà considérée comme telle en plusieurs lots vous n’êtes pas soumise à un permis de construire, en revanche vous devrez faire une déclaration d’achèvement de travaux à la mairie présentant votre nouvelle configuration. Cela pourra engendrer ce que l’on appelle des taxes parking en fonction de la commune dans laquelle vous êtes.

      Malheureusement, je ne peux pas vous donner d’estimation pour le coût de création des réseaux sans informations supplémentaires…

      A bientôt,

      Nicolas

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour Martine,

      Pour notre part, en tant que vendeurs des appartements à rénover, nous n’avons le droit à aucune aide de l’Etat. En revanche, les clients qui nous les achètent afin de les rénover peuvent bénéficier d’aides importantes telles que L’ANAH (http://www.devenir-proprietaires.fr/nouvelles-primes-de-renovation-de-l-anah/), le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), l’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ) ou encore l’ASE (Aide de Solidarité Ecologique). Je suis d’ailleurs actuellement en train de rédiger un article sur toutes ces aides !

      A bientôt,

      Nicolas

  7. mathilde

    Excellente idée ! Je n’ai encore jamais acheté pour revendre après rénovation mais l’idée me tente bien. Je vais continuer mes recherches, merci !

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