Le compromis de vente : Les astuces et les pièges à éviter

Nicolas GAUTIERConseils achat et vente, Juridiques - Compromis de vente7 Comments

compromis de vente

Retrouvez dans cette vidéo les astuces mais aussi les pièges à éviter lors de la signature d’un compromis de vente. C’est grâce à la lecture détaillée d’un compromis de vente type que vous pourrez vous familiariser avec ce type de contrat et mieux le maitriser.

Cette vidéo vous montrera les détails d’un compromis de vente à travers la lecture d’un avant contrat type et vous donnera des astuces sur certains points méconnus.

Retour sur différents points important de la vidéo du compromis de vente :

 

La clause de substitution : attention, essayez de demander à activer cette clause qui pourra vous servir par exemple si vous créez une Société Civile Immobilière ou si vous décidez de vous associer avec une autre personne avant la signature de l’acte authentique.

La désignation du bien : il vous faut vérifier dans ce chapitre que la description faite du bien immobilier est exacte et surtout que la destination annoncée du bien correspond à l’usage que vous souhaitez en faire : commerce, bureaux ou habitation. Attention : si vous souhaitez modifier la destination du bien en question vous devrez vous plier à la règlementation d’urbanisme local et parfois payer des taxes relativement importantes.

Depuis la nouvelle loi A.L.U.R de 2014, vous trouverez entre autre dans ce compromis de vente un maximum d’éléments relatifs à la copropriété à savoir :

  • Trois derniers procès verbaux d’assemblée générale
  • Règlement de copropriété et état descriptif de division publiés ainsi que les modificatifs publiés
  • Pré état daté du syndic des copropriétaires
  • 2 derniers décomptes de charges annuels
  • Le relevé de compte propriétaire

Le carnet d’entretien de l’immeuble : Pour information ces éléments ne vous sont pas fournis dans une vente d’un bien immobilier en pleine propriété tel qu’une maison individuelle. Il se peut que vous soyez amenés à rencontrer d’autres types d’avant-contrats qui ne sont pas des compromis de vente tel que la promesse unilatérale de vente, et qui diffèrent du compromis de vente sur le fond et la forme.

La garantie de superficie : obligatoire pour les biens en copropriété, c’est ce qu’on appelle aussi la surface loi Carrez de votre appartement.

Origine du règlement de copropriété : il est intéressant d’en prendre connaissance avant ou après le compromis.

Coût de l’opération : détaille le prix de vente et donc le prix net vendeur, les éventuels frais d’agence ainsi que ce que l’on appelle les frais de notaire (qui vont pour leur plus grande partie dans les poches de l’Etat via différentes taxes).

Le dépôt de garantie : attention ce dernier n’est pas obligatoire, vous pouvez négocier de ne pas en laisser.

Le rappel des servitudes : attention à bien vérifier les servitudes mentionnées sur le compromis de vente, en effet certaines d’entres elles peuvent être plus ou moins handicapantes ou sources de problèmes, en cas de doute votre notaire sera de bon conseil sur le sujet.

Impôt et taxes : sachez que la taxe d’habitation est due par l’occupant du bien immobilier au premier janvier, donc si vous signez l’acte authentique le 02 janvier vous économiserez tout simplement cette taxe. En revanche la taxe foncière doit être partagée avec le vendeur au prorata de l’année civile à compter du jour de la signature de l’acte.

Description des risques naturels majeurs : vérifiez ici que le bien en question n’est pas sur une zone à risque tel que l’inondation ou autre. Cela peut s’avérer très gênant si vous n’avez pas été prévenu avant la signature du compromis.

La loi SRU : vous explique que vous pouvez vous désengager de ce compromis de vente dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification de l’acte en question.

Compromis de vente entre particuliers

7 Comments on “Le compromis de vente : Les astuces et les pièges à éviter”

  1. Siskat

    Bonjour,

    Dans le compromis de vente, est ce que l’agence immobilière peut exiger de se porter mandataire de recherche de financement pour le compte de l’acquéreur, si ce dernier n’arrive pas à obtenir un financement prévu selon les conditions définies (montant, taux, durée)? Sous ces conditions, l’agence peut elle faire des recherches de prêt en parallèle à l’acquéreur ?

    En cas de refus de vente par le vendeur, est ce que le compromis de vente peut imposer à l’acquéreur de payer les frais d’agence?

    Merci par avance pour votre réponse et bravo pour votre site.

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour,

      L’agence ne peut pas à proprement se substituer à l’acquéreur si ce dernier lui présente des refus de prêt bancaire. La problématique est alors de définir la bonne foie ou non du client dans sa recherche de prêt.

      c’est une des raisons pour lesquelles le taux d’obtention du crédit est à négocier entre les parties dans le compromis de vente. Par exemple si dans le compromis vous fixez un taux maximum à 2% alors que le taux moyen actuel est à 2.75% il sera facile pour l’acquéreur de présenter des refus de prêts s’il souhaite se désengager de la vente…

      Concernant la deuxième question: si le vendeur refuse de vendre après signature du compromis, ce ne sera bien sur pas à l’acquéreur de payer les frais d’agence mais dans certaines conditions l’agence pourra exiger la somme au vendeur…

      A bientot

  2. JOMAIN

    Bonjour
    Bravo pour cette vidéo : j’ai appris beaucoup
    Par contre ! L’occupant au 1er Janvier c’étais moi , puisque locataire de l’appartement !
    et j’étais exempté de taxe pour raison d’invalidité qui à la retraite c’est transformée en inaptitude au travail !
    Qu’en sera t’il de ces taxes ( habitation et foncière )au moins à la signature du compromis
    Merci
    JPJ

    1. Nicolas GAUTIER

      Bonjour,

      Je suis désolé mais je n’ai pas bien compris votre question, pourriez-vous développer ?

      Merci,

      Nicolas

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